2019年上海房地产市场小结， 2020年有何变化？

转眼已经步入2020年，回首2019年上海楼市，可以简单地概括如下：商品房成交量整体“先扬后抑”，即先提升后下降。从三月小阳春，市场热度短暂提升后步入整体平稳状态，直到8月份临港自贸新片区限购政策微调后再次激发市场潜力，促成一波成交量;然而预想之中的“金九银十”并未出现，所以自九月份到年底，楼市成交量持续下降，略显冷清，但价格基本保持平稳。

具体而言，根据中指研究院数据显示，2019年2月初受春节假期影响，成交先降后升，月末下降;3月初延续平稳态势，随后先下降又持续上升;4月、5月成交量持续波动，6月首周成交量下降，随后持续回升。7月、8月则是延续震荡下行再趋稳上行的态势;9月前两周，成交持续下滑，下旬成交持续上行。而10月首周成交再度下行。

从政策角度来看，全国整体的基调是“稳地价、稳房价、稳预期”，上海也没有发布楼市相关的重磅政策，以影响平稳态势。即使针对临港片区限购政策略微松绑，也只是为了引进人才，带动当地的经济贸易，并未全面开放限购，导致房价大幅度上涨。

从价格上看，因限购限贷政策升级以及调控政策的持续笼罩，2019年上海商品住宅成交价格保持稳定。根据中指研究院总结的数据显示：2019年全年商品住宅成交均价为54090元/平米，较18年同期上涨1.88%。对成交价位进行细分，其中 500-1000万总价段仍为成交主力，占比为32.4%，较18年全年提升0.4个百分点。400-500万总价段成交占比提升幅度最大，为16.1%，较18年提高2.9个百分点。200-300万总价段成交占比下降幅度最大，为13.1%，较18年下降3.9个百分点。其他总价段产品成交占比变化均不大。不同区域的成交均价及涨幅也有所不同：静安、黄浦、卢湾(新黄浦区)、长宁、虹口商品住宅成交价格均破10万元/平米;崇明、金山成交价较低，成交价低于3万元/平方米。价格同比涨幅方面，青浦、南汇价格涨幅超过10.0%;卢湾跌幅超过5%。

不难发现，偏远地区如崇明区、金山区因交通不便利、配套设施不健全等原因，其成交价格稳中有降，而靠近市中心等繁华地区的房价依旧高位运行;改善型客户的需求逐渐扩大，200-300万总价段的成交量在下降，500-1000万总价段以及400-500万总价段的成交量上升速度较快，说明从小户型置换到大户型、以及从偏远地区搬迁到繁华地区的购房者数量正在提升。

数据来源：中指研究院

最后再来看一下上海二手房市场，三月楼市小阳春态势让二手房住宅成交量同比上涨30.7%，而到了5月份之后成交持续走弱，成交套数在3、4月份达到月均2.5套的高峰，此后逐月下滑，10月成交套数仅1.58万套，11月回升至1.77万套。2019年前11个月，上海二手房成交套数为20.9万套，达到近三年的成交高点。此外，住房成交价格在36800元/平米-39500元/平米的价格区间波动。处于该均价的地区基本集中在奉贤、青浦、松江、南汇、宝山、浦东等地区，既不繁华也不偏远，说明刚需客户的数量依旧庞大，购房者对交通的便利性、周边资源都有一定的要求。

2020年上海楼市趋势预测

基于2019年的整体情况来看，三月之所以成交量“暴增”，是因为距上海限购政策的出台刚好满三年，很多人的限购资格得到解禁，无论是对于买方还是卖方而言，房产成交的需求都得到释放，但结果是热度的提升只是阶段性的;同理，临港片区的限购政策放松，对上海楼市的利好影响也是短期而有限的。限购、限贷政策从未从根本上放松，楼市趋于理性。专家预计，2020年上海房地产市场调预计仍将以稳为主，紧缩之势延续;需求端观望情绪仍然较大，成交量难以持续放量，房价也将维持平稳走势。由此可以推测，接下来的一年里在价格方面，房价既不会大涨，也不会大跌。